Виртуальный тур по объекту недвижимости: для продажи, аренды и офиса продаж

Виртуальный тур по объекту недвижимости — это набор связанных панорам 360°, по которым человек сам «ходит» по квартире, дому, офису или территории, не приезжая на место. Для готового объекта тур снимают камерой 360°, для строящегося собирают из 3D-визуализации, а локацию показывают аэропанорамами с дрона. Ниже — какие бывают форматы, как тур используют для продажи, аренды и в офисе продаж и что подготовить к съёмке.

Коротко

• Три основных формата: панорамы 360° готового объекта, 3D-тур по рендерам для строящегося и аэропанорамы с дрона; на практике их комбинируют.
• Тур подходит для жилья, коммерческой недвижимости в аренду, загородных домов, отелей и офисов продаж застройщика.
• Размещают его на сайте, в карточке объекта, в рассылках и сообщениях менеджеров, на экране и тач-панели в офисе.
• Главная польза — дистанционное знакомство с объектом: на живой просмотр приходят те, кому объект уже подошёл.

Что такое виртуальный тур по объекту

Каждая точка тура — сферическая панорама: обзор можно повернуть на 360° по горизонтали и посмотреть вверх и вниз. Точки связаны переходами, поэтому из прихожей можно пройти в гостиную, выйти на террасу или подняться над участком. В тур добавляют метки и подписи: названия помещений, площади, описание материалов, объекты инфраструктуры.

Термины «виртуальный тур», «3D-тур» и «панорамы 360» в отрасли обычно используют как синонимы. Если вас интересует именно тур по квартире и жилому комплексу, сценарии для застройщика подробно разобраны в статье «3D-тур по квартире и ЖК». Здесь — шире: любой объект недвижимости и разные задачи — продажа, аренда, офис продаж.

Форматы виртуального тура

Панорамы 360° готового объекта

Если объект существует — квартира с отделкой, загородный дом, офис, склад, отель, ресторан, шоурум, — тур снимают на месте. Камеру ставят на штатив в каждой точке маршрута, снимают серию кадров во все стороны и склеивают их в сферическую панораму, затем выравнивают свет и цвет, ретушируют и связывают точки переходами.

Такой тур показывает объект как есть: реальную отделку, планировку, состояние, вид из окон. Для продажи и аренды готовой недвижимости это основной формат.

3D-тур по рендерам для строящегося объекта

Когда объекта ещё нет, снимать нечего. Тогда интерьеры, лобби, дворы и общественные пространства рендерят по проекту в формате сферических панорам с высоты человеческого роста. Получается тур по помещениям, которых физически пока не существует, — с отделкой, мебелью и светом, как задумано в дизайн-проекте.

Отдельный вариант — 3D-тур по двору: покупатель «гуляет» по благоустройству, площадкам и зелёным зонам ещё до завершения строительства.

Аэропанорамы

Сферические панорамы, снятые с дрона на высоте, показывают локацию: участок, квартал, окружение, дороги, воду и парки. Для строящегося объекта в аэропанораму встраивают 3D-модель здания — и он появляется в реальном окружении ещё на стадии котлована. Технология описана в статьях «Аэропанорама 360: что это и зачем застройщику» и «Интеграция 3D рендеров в панорамы 360°».

Как сочетают форматы

Полноценный тур обычно многоуровневый: аэропанорама над объектом — переход на территорию — вход в здание — конкретное помещение — вид из окна. Например, в туре ЖК «GloraX Заозёрная» в Омске Life Fly соединил аэропанорамы, 3D-модель ЖК в панораме и виды из окон по этажам и секциям, а для отеля «AMANAUZ» в Домбае — аэропанорамы, встроенную модель и 3D-визуализации в формате панорам 360° с высоты человеческого роста.

Виртуальный тур для продажи недвижимости

При продаже тур отвечает на вопросы, которые иначе решаются только поездкой: как устроена планировка, что видно из окон, какая реальная отделка, что вокруг. Чем он полезен продавцу:

• Покупатели из других городов могут подробно изучить объект до поездки — для дорогого жилья, загородных домов и курортной недвижимости это особенно важно.
• Меньше пустых просмотров. Человек, который «прогулялся» по туру и не передумал, приходит на просмотр уже с интересом к объекту.
• Менеджер может провести показ онлайн: открыть тур во время звонка или видеовстречи и вести клиента по комнатам.
• Объект «открыт» всегда, даже когда в нём живут, идёт ремонт или ключи у одного собственника.
• Строящийся объект можно показать через 3D-тур по рендерам и аэропанораму с моделью — задолго до сдачи.

Насколько тур повлияет на конкретные продажи, зависит от объекта, цены и того, как его используют менеджеры, поэтому обещать универсальный процент роста было бы нечестно. Измерить эффект можно по своей аналитике: сколько посетителей открывают тур, сколько из них оставляют заявку, как меняется доля состоявшихся сделок после живых просмотров.

Виртуальный тур для аренды

Для коммерческой недвижимости — офисов, бизнес-центров, торговых и складских помещений — тур помогает арендатору предварительно оценить помещение без выезда:

• планировку, высоту потолков, количество окон и естественный свет;
• состояние отделки и инженерии: кабинеты, переговорные, санузлы, кухни;
• общие зоны здания: лобби, лифтовые холлы, паркинг, входная группа;
• окружение — с аэропанорамы: подъезды, транспорт, соседние объекты.

Брокер или собственник отправляет ссылку на тур в ответ на первичный запрос, и арендатор сам решает, стоит ли ехать на осмотр. Для отелей, апартаментов и гостевых домов тур по номерам и территории показывает гостю, за что он платит, ещё до бронирования.

Виртуальный тур в офисе продаж

В офисе продаж застройщика тур показывают на большом экране или сенсорной панели: менеджер ведёт клиента от вида на квартал к двору, затем в типовую квартиру и к виду из окна нужного этажа, отвечая на вопросы по ходу. Это особенно полезно, когда шоурума нет или он показывает только одну планировку.

Тур можно встроить в интерактивную тач-панель вместе с генпланом, планировками и видами из окон, а выбор конкретной квартиры — сделать прямо на панораме комплекса с помощью выборщика квартир.

Где размещать виртуальный тур

• Сайт объекта или проекта — отдельный блок с туром или полноэкранный режим. Аэропанорама с подписями работает как интерактивная карта локации.
• Карточка объекта или квартиры — тур по конкретному лоту рядом с планировкой и ценой. Для новостроек сюда добавляют виды из окон с реального этажа.
• Сообщения менеджеров и рассылки — ссылка на тур в ответ на заявку.
• Объявления — ссылка на тур в описании, если площадка позволяет её разместить.
• Печатные материалы и наружная реклама — QR-код на тур.
• Соцсети — отдельные кадры из панорам и короткие видео-облёты по туру.

Что подготовить к созданию тура

Для готового объекта:

1. Привести помещения в состояние для показа: уборка, мебель на местах, убраны личные вещи и лишние предметы.
2. Продумать маршрут: какие помещения и точки обязательны, что показывать не нужно.
3. Обеспечить доступы на территорию, в здание, на крышу — для верхних точек.
4. Если тур будет с аэропанорамами — сообщить адрес заранее, чтобы проверить зону полёта и при необходимости оформить разрешение.

Для строящегося объекта:

1. Генплан и стадию строительства — по ним предлагают сценарий тура и точки.
2. Архитектурную часть проекта или готовую 3D-модель, если она есть.
3. Планировки, дизайн-проект отделки и проект благоустройства — для интерьеров и двора.
4. Список объектов инфраструктуры для подписей в панорамах.

И в обоих случаях — где тур будет работать: сайт, карточки, офис продаж, тач-панель. От этого зависят формат сдачи и интеграция.

Типичные ошибки при заказе тура

• Слишком много однотипных точек. Пять панорам одного коридора утомляют; лучше меньше точек, но в ключевых местах — там, где видно планировку и вид.
• Нет навигации. Без плана этажа, подписей помещений и понятных переходов человек теряется и закрывает тур.
• Тур спрятан. Ссылка где-то внизу страницы почти не работает; тур должен быть рядом с планировкой и кнопкой заявки.
• Тур не обновляют. Если объект изменился, а в туре старая отделка или котлован годичной давности, это подрывает доверие.
• Не проверена мобильная версия. Значительная часть посетителей откроет тур с телефона — он должен быстро загружаться и удобно управляться пальцем.

Сколько стоит виртуальный тур по объекту

Цена зависит от числа точек, способа получения панорам (съёмка или визуализация), наличия готовой 3D-модели, аэропанорам, дополнительных функций — подписей, переключения «до / после», «день / вечер» — и удалённости объекта. Ориентиры Life Fly по отдельным работам: разовый выезд аэрофотосъёмки — от 20 000 ₽, 3D-моделирование здания — от 40 000 ₽. Стоимость тура под ключ считаем индивидуально по брифу, предварительно бюджет можно рассчитать в калькуляторе.

Частые вопросы

Чем виртуальный тур отличается от фотографий и видео?

Фото и видео показывают то, что выбрал автор. В туре человек сам выбирает, куда смотреть и куда идти, — и получает целостное представление о пространстве и планировке.

Можно ли сделать виртуальный тур по объекту, который ещё строится?

Да. Интерьеры и двор рендерят по проекту в формате панорам 360°, а локацию показывают аэропанорамой с встроенной 3D-моделью здания.

Подходит ли виртуальный тур для коммерческой недвижимости?

Да: офисы, бизнес-центры, склады, торговые помещения, отели. Арендатор или покупатель оценивает планировку, состояние и окружение до выезда на осмотр.

Где разместить виртуальный тур?

На сайте объекта, в карточке лота, в сообщениях менеджеров и рассылках, на экране или тач-панели в офисе продаж. Для печатной рекламы делают QR-код.

Можно ли обновить тур, если объект изменился?

Да. Отдельные панорамы переснимают или перерендеривают, добавляют новые точки — например, по мере строительства или после ремонта.

Нужно ли разрешение на аэропанорамы?

Во многих городах, включая Санкт-Петербург и Москву, полёты дрона требуют согласования. Life Fly проверяет зону полёта по адресу и берёт оформление разрешения на себя.

Life Fly делает виртуальные туры и панорамы 360° по готовым и строящимся объектам: съёмка с земли, аэропанорамы с дрона, 3D-туры по рендерам и встраивание туров в сайт, тач-панель и выборщик квартир. Расскажите про объект и задачу по телефону +7 (925) 415-66-46 или через форму на странице услуги — предложим маршрут тура и посчитаем смету.